Dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias.

O Presidente da República:

Faço saber que o Congresso Nacional decreta e eu sanciono a seguinte lei:

TÍTULO I. DO CONDOMÍNIO.
CAPÍTULO I

Artigo 1º. As edificações ou conjuntos de edificações, de um ou mais pavimento, construídos sob a forma de unidades isoladas entre si, destinadas a fins residenciais ou não-residenciais, poderão ser alienados, no todo ou em parte, objetivamente considerados, e constituirá cada unidade propriedade autônoma, sujeita às limitações desta lei.
§ 1º. Cada unidade será assinalada por designação especial, numérica ou alfabética, para efeitos de identificação e discriminação.
§ 2º. A cada unidade caberá, como parte inseparável, uma fração ideal do terreno e coisas comuns, expressa sob forma decimal ou ordinária.

Artigo 2º. Cada unidade com saída para a via pública, diretamente ou por processo de passagem comum, será sempre tratada como objeto de propriedade exclusiva, qualquer que seja o número de suas peças e sua destinação, inclusive (VETADO) edficio-garagem, com ressalva das restrições que se lhe imponham.

[Os §§ 1º, 2º., e 3º., abaixo transcritos, foram acrescentados pela Lei N.º 4.864, de 29/11/1965.]

§ 1º. O direito à guarda de veículos nas garagens ou locais a isso destinados nas edificações ou conjuntos de edificações será tratado como objeto de propriedade exclusiva, com ressalva das restrições que ao mesmo sejam impostas por instrumentos contratuais adequados, e será vinculado à unidade habitacional a que corresponder, no caso de não lhe ser atribuída fração ideal específica de terreno.
§ 2º. O direito de que trata o § 1º. Deste artigo poderá ser transferido a outro condômino, independentemente da alienação da unidade a que corresponder, vedada sua transferência a pessoas estranhas ao condomínio.
§ 3º. Nos efícios-garagens, às vagas serão atribuídas frações ideais de terreno específicas.

Artigo 3º. O terreno em que se levantam a edificação ou o conjunto de edificações e suas instalações, bem como as fundações, paredes externas, o teto, as áreas internas de ventilação, e tudo o mais que sirva a qualquer dependência de uso comum dos proprietários ou titulares de direito à aquisição de unidades, ou ocupantes, constituirão condomínio de todos e serão insuscetíveis de divisão, ou de alienação destacada da respectiva unidade. Serão, também, insuscetíveis de utilização exclusiva por qualquer condômino (VETADO).

Artigo 4º. A alienação de cada unidade, a transferência de direitos pertinentes à sua aquisição e a constituição de direitos reais sobre ela independerão do consentimento dos condôminos, (VETADO).

Parágrafo único. O adquirente de uma unidade responde pelos débitos de alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas.

Artigo 5º. O condomínio por meação de parede, soalhos e tetos das unidades isoladas, regular-se-á pelo disposto no Código Civil, no que lhe for aplicável.

Artigo 6º. Sem prejuízo do disposto nesta lei, regular-se-á pelas disposições de direito comum o condomínio por cota ideal de mais de uma pessoa sobre a mesma unidade autônoma.

Artigo 7º. O condomínio por unidades autônomas instituir-se-á por ato entre vivos ou por testamento, com inscrição obrigatória no Registro de Imóveis, dele constando: a individualização de cada unidade, sua identificação e discriminação, bem como a fração ideal sobre o terreno e partes comuns, atribuída a cada unidade, dispensando-se a descrição interna da unidade.

[A Lei Nº. 4.864, de 29/11/1965, dispõe:

"Artigo 6º. No caso de um conjunto de edificações, a que se refere o artigo 8º. Da Lei Nº. 4.591, de 16 de Dezembro de 1964, poder-se-á estipular o desdobramento de incorporação em várias incorporações, fixando a convenção de condomínio ou contrato prévio, quando a incorporação ainda estiver subordinada a períodos de carência, os direitos e as relações de propriedade entre condôminos de várias edificações."]

Artigo 8º. Quando, em terreno onde não houver edificação, o proprietário, o promitente comprador, o cessionário deste ou o promitente cessionário sobre ele desejar erigir mais de uma edificação, observar-se-á também o seguinte:
a) em relação às unidades autônomas que se constituírem em casas térreas ou assobradadas, será discriminada a parte do terreno ocupada pela edificação e também aquela eventualmente reservada como de utilização exclusiva dessas casas, como jardim e quintal, bem assim a fração ideal do todo do terreno e de partes comuns, que corresponderá às unidades;
b) em relação às unidades autônomas que constituírem edifícios de dois ou mais pavimentos, será discriminada a parte do terreno ocupada pela edificação, aquela que eventualmente for reservada como de utilização exclusiva, correspondente às unidades do edifício, e ainda a fração ideal do todo do terreno e de partes comuns, que corresponderá a cada uma das unidades;
c) serão discriminadas as partes do total do terreno que poderão ser utilizadas em comum pelos titulares de direito sobre os vários tipos de unidades autônomas;
d) serão discriminadas as áreas que se constituírem em passagem comum para as vias públicas ou para as unidades entre si.

CAPÍTULO II.
Da Convenção de Condomínio.

Artigo 9º. Os proprietários, promitentes compradores, cessionários ou promitentes cessionários do direitos pertinentes à aquisição de unidades autônomas, em edificações a serem construídas, em construção ou já construídas, elaborarão, por deliberação em assembléia, aprovar o regimento interno da edificação ou conjunto de edificações.
§ 1º. Far-se-á o registro da convenção no Registro de Imóveis, bem como a averbação das suas eventuais alterações.
§ 2º. Considera-se aprovada, e obrigatória para os proprietários de unidades, promitentes compradores, cessionários e promitentes cessionários, atuais e futuros, como para qualquer ocupante, a convenção que reuna as assinaturas de titulares de direitos que representem, no mínimo, 2/3 (dois terços) das frações ideais que compõem o condomínio.
§ 3º. Além de outras normas aprovadas pelos interessados, a convenção deverá conter:
a) a discriminação das partes de propriedade exclusiva, e as de condomínio, com especificações das diferentes áreas;
b) o destino das diferentes partes;
c) o modo de usar as coisas e serviços comuns;
d) encargos, forma e proporção das contribuições dos condôminos para as despesas de custeio e para as extraordinárias;
e) o modo de escolher o síndico e o conselho consultivo;
f) as atribuições do sindico, além das legais;
g) a definição da natureza gratuita ou remunerada de suas funções;
h) o modo e o prazo de convocação das assembléias gerais dos condômino;
i) o "quorum" para os diversos tipos de votações;
j) a forma de contribuição para constituição de fundo de reserva;
l) a forma e o "quorum" para as alterações de convenção;
m) a forma e o "quorum" para a aprovação do regimento interno, quando não incluídos na própria convenção;
§ 4º. No caso de conjunto de edificações, a que se refere o artigo 8º., a convenção de condomínio fixará os direitos e as relações de propriedade entre os condôminos das varias edificações, podendo estipular formas pelas quais se possam desmembrar e alienar porções do terreno, inclusive as edificadas. [Parágrafo acrescentado pela Lei Nº. 4.854, de 29/11/1965.]

Artigo 10º. É defeso a qualquer condômino:
I - alterar a forma externa da fachada;
II - decorar as partes e esquadrias externas com tonalidades ou cores diversas das empregadas no conjunto da edificação;
III - destinar a unidade a utilização diversa da finalidade do prédio, ou usá-la de forma nociva ou perigosa ao sossego, à salubridade e à segurança dos demais condômino;
IV - embaraçar o uso das partes comuns.
§ 1º. O transgressor ficará sujeito ao pagamento de multa prevista na convenção ou no regulamento do condomínio, além de ser compelido a desfazer a obra ou abster-se da prática do ato, cabendo ao síndico, com autorização judicial, mandar desmanchá-la, à custa do transgressor, se este não a desfazer no prazo que lhe for estipulado.
§ 2º. O proprietário ou titular de direito à aquisição de unidade poderá fazer obra que (VETADO) ou modifique sua fachada, se obtiver a aquiescência da unidade dos condôminos.

Artigo 11º. Para efeitos tributários, cada unidade autônoma será tratada como prédio isolado, contribuindo o respectivo condômino, diretamente, com as importâncias relativas aos impostos e taxas federais, estaduais e municipais, na forma dos respectivos lançamentos.

CAPÍTULO III.
Das despesas do condomínio.

Artigo 12º. Cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio, recolhendo, nos prazos previstos na convenção, a cota-parte que lhe couber em rateio.
§ 1º. Salvo disposição em contrário na convenção, a fixação da cota no rateio correspondera à fração ideal de terreno de cada unidade.
§ 2º. Cabe ao síndico arrecadar as contribuições, competindo-lhe promover, por via executiva, a cobrança judicial das cotas atrasadas.
§ 3º. O condômino que não pagar a sua contribuição no prazo fixado na convenção fica sujeito ao juro moratório de 1(um por cento) ao mês, e multa de até 20% (vinte por cento) sobre o débito, que será atualizado, se o estipular a convenção, com a aplicação dos índices de correção monetária levantados pelo Conselho Nacional de Economia, no caso de mora por período igual ou superior a 06 (seis) meses.
§ 4º. As obras que interessam à estrutura integral da edificação ou conjunto de edificações, ou ao serviço comum, serão feitas com o concurso pecuniário de todos os proprietários ou titulares de direito à aquisição de unidades, mediante orçamento prévio aprovado, em assembléia geral, podendo incumbir-se de sua execução o síndico, ou outra pessoa, com aprovação da assembléia.
§ 5º. A renuncia de qualquer condômino aos seus direitos, em caso algum valerá como escusa para exonerá-lo de seus encargos.

CAPÍTULO IV.
Do seguro, do incêndio, da demolição e da reconstrução obrigatória.

Artigo 13º. Proceder-se-á ao seguro da edificação ou do conjunto de edificações, neste caso discriminadamente, abrangendo todas as unidades autônomas e partes comuns, contra incêndio ou outro sinistro que cause destruição no todo ou em parte, computando-se o prêmio nas despesas ordinárias do condomínio.

Parágrafo único. O seguro de que trata este artigo será obrigatoriamente feito dentro de 120 (cento e vinte) dias, contados da data da concessão "habite-se", sob pena de ficar o condomínio sujeito à multa mensal equivalente a 1/12 (um dozeavo) do imposto predial, cobrável executivamente pela municipalidade.

Artigo 14º. Na ocorrência do sinistro total, ou que destrua mais de 2/3 (dois terços) de uma edificação, seus condôminos reunir-se-ão em assembléia especial e deliberarão sobre a sua reconstrução ou venda do terreno e materiais, por "quorum" mínimo de votos que representem metade mais uma das frações ideais do respectivo terreno.
§ 1º. Rejeitada a proposta de reconstrução, a mesma assembléia, ou outra para este fim convocada, decidirá, pelo mesmo "quorum", do destino a ser dado ao terreno, e aprovará a partilha do valor do seguro entre os condômino, sem prejuízo do que receber cada um pelo seguro facultativo de sua unidade.
§ 2º. Aprovada, a reconstrução será feita, guardado, obrigatoriamente, o mesmo destino, a mesma forma externa e a mesma disposição interna.
§ 3º. Na hipótese do parágrafo anterior, a minoria não poderá ser obrigada a contribuir para a reedificação, caso em que a maioria poderá adquirir as partes dos dissidentes, mediante avaliação judicial, feita em vistoria.

Artigo 15º. Na hipótese de que trata o § 3º. Do artigo antecedente, à maioria poderão ser adjudicadas, por sentença, as frações ideais da minoria.
§ 1º. Como condição para o exercício da ação prevista neste artigo, com a inicial, a maioria oferecerá e depositará, à disposição do juízo, as importância arbitradas na vistoria para avaliação, prevalecendo as de eventual desempatador.
§ 2º. Feito o depósito de que trata o parágrafo anterior, o juiz, liminarmente, poderá autorizar a adjudicação à maioria, e a minoria poderá levantar as importância depositadas; o oficial de registro de imóveis, nestes casos, fará constar do registro que a adjudicação foi resultante de medida liminar.
§ 3º. Feito o deposito, será expedido o mandado de citação, com o prazo de 10 (dez) dias para a contestação, (VETADO).
§ 4º. Se não contestado, o juiz imediatamente julgará o pedido.
§ 5º. Se contestado o pedido, seguirá o processo o rito ordinário.
§ 6º. Se a sentença fixar valor superior ao da avaliação feita na vistoria, o condomínio em execução restituirá à minoria a respectiva diferença, acrescida de juros de mora à razão de 01% (um por cento) ao mês, desde a data da concessão de eventual liminar, ou pagará o total devido, com os juros de mora a conta da citação.
§ 7º. Transitada em julgado a sentença, servirá ela de título definitivo para a maioria, que deverá registrá-la no Registro de Imóveis.
§ 8º. A maioria poderá pagar e cobrar da minoria, em execução de sentença, encargo fiscais necessários à adjudicação definitiva a cujo pagamento se recusar a minoria.

Artigo 16º. Em caso de sinistro que destrua menos de 2/3 (dois terços) da edificação, o sindico promoverá o recebimento do seguro e a reconstrução ou os reparos nas partes danificadas.

Artigo 17º. Em caso de condenação da edificação pela autoridade pública, ou ameaça de ruína, pelo voto dos condôminos que representem mais de 2/3 (dois terços) das cotas ideais do respectivo terreno poderá ser decidida a sua demolição e reconstrução.

Parágrafo único. A minoria não fica obrigada a contribuir para as obras, mas assegura-se à maioria o direito de adquirir as partes dos dissidentes, mediante avaliação judicial, aplicando-se o processo previsto no artigo 15º.

Artigo 18º. A aquisição parcial de uma edificação, ou de um conjunto de edificações, ainda que por forca de desapropriação, importará no ingresso do adquirente no condomínio, ficando sujeito às disposições desta lei, bem assim às da convenção do condomínio e do regulamento interno [Redação dada pelo Decreto-lei Nº. 981, de 21/10/1969.]

CAPÍTULO V.
Utilização da edificação ou do conjunto de edificações.

Artigo 19º. Cada condômino tem o direito de usar e fruir, com exclusividade, de sua unidade autônoma, segundo suas conveniências e interesses, condicionados, umas e outros, às normas de boa vizinhança, e poderá usar as partes e coisas comuns de maneira a não causar dano ou incômodo aos demais condôminos ou moradores, nem obstáculo ou embaraço ao bom uso das mesmas partes por todos.

Parágrafo único (VETADO).

Artigo 20º. Aplicam-se ao ocupante do imóvel, a qualquer título, todas as obrigações referentes ao uso, fruição e destino da unidade.

Artigo 21º. A violação de qualquer dos deveres estipulados na convenção sujeitará o infrator à multa fixada na própria convenção ou no regimento interno, sem prejuízo da responsabilidade civil ou criminal que, no caso, couber.

Parágrafo único. Compete ao sindico a iniciativa do processo e a cobrança da multa, por via executiva, em beneficio do condomínio, e, em caso de omitir-se ele, a qualquer condômino.

CAPÍTULO VI.
Da administração do condomínio.

Artigo 22º. Será eleito, na forma prevista pela convenção, um síndico do condomínio, cujo mandato não poderá exceder de 02 (dois) anos, permitida a reeleição.
§ 1º. Compete ao síndico:
a) representar, ativa e passivamente, o condomínio, em juízo ou fora dele, e praticar os atos de defesa dos interesses comuns, nos limites das atribuições, conferidas por esta lei ou pela convenção;
b) exercer a administração interna da edificação ou do conjunto de edificações no que respeita à sua vigilância, moralidade e segurança, bem como aos serviços que interessa a todos os moradores;
c) praticar os atos que lhe atribuírem as leis, a convenção e o regimento interno;
d) impor as multas estabelecidas na lei, na convenção ou no regimento interno;
e) cumprir e fazer cumprir a convenção e o regimento interno, bem como executar e fazer executar as deliberações da assembléia;
f) prestar contas à assembléia dos condôminos.
§ 2º. As funções administrativas podem ser delegadas a pessoas de confiança do sindico, e sob a sua inteira responsabilidade, mediante aprovação da assembléia geral dos condôminos.
§ 3º. A convenção poderá estipular que dos atos do sindico caiba recurso para a assembléia, convocada pelo interessado.
§ 4º. Ao sindico, que poderá ser condômino ou pessoa física ou jurídica estranha ao condomínio, será fixada a remuneração pela mesma assembléia que o eleger, salvo se a convenção dispuser diferentemente.
§ 5º. O sindico poderá ser destituído, pela forma e sob as condições previstas na convenção, ou, no silêncio desta, pelo voto de 2/3 (dois terços) dos condôminos presentes em assembléia geral especialmente convocada.
§ 6º. A convenção poderá prever a eleição de subsíndicos, definindo-lhes atribuições e fixando-lhes o mandato, que não poderá exceder de 02 (dois) anos, permitida a reeleição.

Artigo 23º. Será eleito, na forma prevista na convenção, um conselho consultivo, constituído de 03 (três) condôminos, com mandatos que não poderão exceder de 02 (dois) anos, permitida a reeleição.

Parágrafo único. Funcionará o conselho como órgão consultivo do sindico, para assessorá-lo na solução dos problemas que digam respeito ao condomínio, podendo a convenção definir sua atribuições específicas.

CAPÍTULO VII.
Da assembléia geral.

Artigo 24º. Haverá, anualmente, uma assembléia geral ordinária dos condôminos, convocada pelo sindico na forma prevista na convenção, à qual compete, além das demais matérias inscritas na ordem do dia, aprovar, por maioria dos presentes, as verbas para as despesas de condomínio, compreendendo as de conservação da edificação ou conjunto de edificações, manutenção de seus serviços e correlatas.
§ 1º. As decisões da assembléia, tomadas, em cada caso, pelo "qurorum" que a convenção fixar, obrigam todos os condôminos.
§ 2º. O sindico, nos 08 (oito) dias subseqüentes à assembléia, comunicará aos condôminos o que tiver sido deliberado, inclusive no tocante à previsão orçamentaria, o rateio das despesas e promoverá a arrecadação, tudo na forma que a convenção previr.

Artigo 25º. Ressalvado o disposto no § 3º. Do artigo 22º., poderá haver assembléias gerais extraordinárias, convocadas pelo sindico ou por condomínios que representem ¼ (um quarto), no mínimo, do condomínio, sempre que o exigirem os interesses gerais.

Parágrafo único. Salvo estipulação diversa da convenção, esta só poderá ser modificada em assembléia geral extraordinária, pelo voto mínimo de condôminos que representem 2/3 (dois terços) do total das frações ideais.

Artigo 26º. (VETADO).